Költségalapú megközelítés: a lényeg és a főbb jellemzők
A fő út, amely meghatározza a piacotaz ingatlanok, a gépek és a berendezések értéke olyan költséges megközelítés, amely a helyettesítés elvén alapul. Elmondása szerint egy személy indokolatlan árat fizet egy tárgyért, ha magasabb, mint az ugyanolyan hasznossággal és minőséggel fizetett.
Az ingatlanértékelés során ezeket figyelembe veszikazok a megközelítések, amelyek lehetővé teszik annak legpontosabb tükrözését. Ez a legdrágább közülük. Nyilvánvaló, hogy az objektum költsége ebben az esetben a helyszín piaci árából és azon kiadásokból áll, amelyek szükségesek ahhoz, hogy újra létrehozzák a struktúrát ebben a formában.
Az ingatlanértékelés költségalapú megközelítése több lépcsőben valósul meg:
1. Meghatározza a földterület árát, amely figyelembe veszi annak leginkább megfelelő használatát.
2. Számolja ki azt a összeget, amelyet egy hasonló létesítmény építésére fordítanak.
3. Határozza meg a vállalkozó által kapott nyereség összegét.
4. A fizikai, funkcionális és külső kopás levonásra kerül.
5. A helyszín költségének és az épület építésének végső számítása, amely figyelembe veszi a kopáskorrekciót.
A költségalapú megközelítés időközben hiányosságokat mutathasználni. A legfontosabb az, hogy sok időbe telik az épület pontos költségeinek meghatározása. Tehát amikor a régi szerkezet helyreállítását végzik, szinte lehetetlen pontosan meghatározni a rekonstrukció költségeit és a várható kopást. A tipikus épületek esetében ez a megközelítés a legoptimálisabb az értékelés során, mert nagyon egyszerű használni. Egyes esetekben ez az egyetlen lehetséges lehetőség, például a speciális célú épületek (iskolák, állomások, erőművek) vagy a biztosítási értékek értékelése során.
A költségalapú megközelítést gyakran használják a tárgyi eszközök értékelése, a befejezetlen építés vagy a webhely leghatékonyabb felhasználásának elemzése során.
Az építési költségek kiszámításánál négy fő módszert alkalmaznak: index, összehasonlító egység, komponensek szerinti bontás és mennyiségi felmérés.
Így a legújabb felmérésbecslést készít a közvetlen költségekre vonatkozóan, amelyek a munka, az anyagok, a gépesítés, a közművek stb. Ezekhez a költségekhez hozzáadódik a befektető nyeresége és ráfordításai. Ezt a módszert tekintik a legpontosabbnak, de a leginkább időigényesnek is, mert az értékelőnek ismernie kell az építési és költségvetési követelményeket.
Az ingatlanértékelés költségalapú megközelítése isolyan módszert használ, amely lebomlik olyan komponensekre, amelyek egy kicsit mennyiségiek, de nem olyan fáradságosak. Az a tény, hogy nem egyetlen, hanem megnövelt idézetet használ a tervezés minden elemére.
Ami az összehasonlító egység módját illeti, annakA használat igazolható a modellek összehasonlítására. Tehát az objektum értékeléséhez a technológia és a jellemzők szempontjából hasonlóan választják ki. A kiválasztást speciális könyvtárak végzik. A módszer a legegyszerűbb, ezért nagyon széles körű alkalmazás.
Az index módszer az, hogy a mérlegAz értéket meg kell szorozni speciális indexekkel, amelyeket az állami szabványok jóváhagynak. Úgy gondolják, hogy ez a módszer a legalacsonyabb pontosságú.
A költség megközelítés felhasználható az értékelés soránminden ingatlan, de nem minden esetben indokolt. Az a tény, hogy a tárgyak vissza kell fizetni, akkor nagyon ritkán, de használata az értékelésben az épített tér egyszerűen helytelen.
